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分析北京房屋买卖合同纠纷案

发布日期:2019-03-27    作者:

一、原告诉称 原告李某某向本院提出诉讼请求:1、判令原告李某某与被告白某及第三人北京XX房地产经纪有限公司于2016年3月12日签订的存量房屋买卖合同于2016年12月21日解除;2、被告支付原告违约金23.2万元;3、诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告及北京XX房地产经纪有限公司于2016年3月12日签订《存量房屋买卖合同》(以下简称合同),合同约定原告将位于房山区良乡东路XX号院XX号XX层XX单元XX号的房屋以232万元出售被告,并约定被告于2016年5月1日前筹齐78万元用于原告解押专款专用。约定付款日期届满后,原告多次找到中介及被告,要求被告支付约定款项,但被告拒绝支付。原告未按照合同约定履行付款责任的行为,直接导致房屋买卖合同无法继续履行。鉴于被告的根本违约行为,原告按照合同约定,于2016年12月21日向被告发送解除通知书,并要求被告按照合同总价款10%支付违约金,至今被告未支付。故原告诉诸法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。
二、被告辩称 被告白某辩称,不同意原告的诉讼请求。1、原告要求被告支付违约金23.2万元不同意,被告没有违约,按照合同约定首付款是在过户前24小时支付。被告不存在违约。所以不应该向原告支付违约金。2、不同意合同解除,被告始终积极的与中介沟通,促使合同继续履行。
第三人经纪公司述称,对于原告的诉讼请求以法院判决为准,我方保留对违约方主张中介费的权利。
三、本院查明 本院经审理认定事实如下,2016年3月12日,原告李某某(出卖人,甲方)与被告白某(买受人,乙方)、第三人经纪公司(居间人,丙方)签订《存量房屋买卖合同》,约定原告李某某将位于北京市房山区良乡东路XX号院XX号XX层XX单元XX号房屋出卖给被告白某,建筑面积99.16平方米,该房屋已设定抵押,出卖人应于2016年4月15日前办理提前还款手续,出卖人用买受人首付款专项解押,首付款不足部分由出卖人自筹。经买卖双方协商一致,该房屋按套议定成交价格为232万元。买受人向出卖人支付5万元作为购房定金。在买卖双方协商一致的情况下,定金由李某某暂时提存,定金用于冲抵购房款。买受人于过户前24小时向出卖人交纳购房首付款152万元,买受人拟申请贷款80万元。买卖双方协商一致,此房产审验合格、乙方购房资格审验合格后三个工作日内双方办理该房产的贷款手续。出卖人应当在全款到位后七个工作日内将该房屋交付给买受人。该合同第八条违约责任约定自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行,均视为违约。合同签订后,若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的(含贷款、过户等手续)或其它违约行为导致交易不能进行,逾期在15天之内的,每逾期一天,买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金(自继续履行合同之日起3日内支付),合同继续履行;若逾期超过15天,出卖人有权单方解除本合同,买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金,买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人,届时出卖人将买受人的已付款项(不计利息)返还给买受人,期间所有费用由买受人承担,买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。合同第十六条补充协议约定:1、经甲乙双方协商一致,乙方于2016年5月1日前筹齐78万元用于房山区良乡东路XX号院XX号XX层XX单元XX室解押专款专用。2、经甲乙双方协商一致于2016年8月30日前所有交易手续全部办理完毕。3、固定装不动。
合同签订后,被告白某给付原告李某某定金5万元。2016年4月19日,原告李某某通知被告白某于2016年4月13日已告知第三人经纪公司具备一切有关该套房屋的解押前的还款手续,并询问解押款什么时间到账,被告白某要求原告李某某提供个人征信、签订关于专款专用的补充协议以保证解押款项专款专用,但遭到原告李某某拒绝,后被告白某未按合同约定时间于2016年5月1日前给付被告李某某78万元解押款,且至今未付。2016年5月6日,原告李某某向被告白某发送催款告知书,要求被告白某按照合同约定尽快履行付款义务。2016年12月21日,原告李某某以被告白某违反合同约定未支付解押款项为由要求解除双方签订的房屋买卖合同,被告白某于2016年12月22日收到该告知书,同日,第三人经纪公司亦收到该告知书。庭审中,被告白某称双方签订的合同中关于付款的约定存在矛盾之处,合同第三条第三项约定“买受人于过户前24小时向出卖人交纳购房首付款152万元”。而第十六条补充协议又约定乙方于2016年5月1日前筹齐78万元用于解押,为此被告白某多次找第三人经纪公司协商解决,要求对合同进行修正,但第三人表示合同没有问题不予修正。
另查明,本案审理过程中,经原告李某某申请,本院依法对被告白某名下的中国工商银行北京丰台支行东安街分理处开户的账号为×××的账户进行冻结,冻结金额为20万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李某某提交存量房屋买卖合同、告知书、催款告知书、解除合同告知书、房产证、聊天记录、建行回单;被告白某提交聊天记录、银行凭证、录音、短信记录、告知书、视频、房屋价格截图,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
本院认为
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李某某、被告白某及第三人经纪公司签订的存量房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合同合法有效。根据合同约定,被告白某应于2016年5月1日前筹齐78万元解押专款专用,但经原告李某某多次催告后被告白某始终没有履行付款义务,且已经超过15日,基于此,原告李某某已取得合同解除权,其于2016年12月21日向被告白某及第三人经纪公司发送解除合同通知的行为成立,双方签订的存量房屋买卖合同于解除合同通知到达被告白某及第三人经纪公司之日即2016年12月22日解除。被告白某辩称合同条款存在矛盾之处,并以此为由拒绝履行合同,但经本院审查,双方签订的合同并无矛盾之处,合同第十六条补充条款约定的解押款项的支付时间和数额应视为对合同第三条第(三)项的补充和变更,即于2016年5月1日前被告白某支付首付款78万元用于解押,剩余首付款于过户前24小时支付,因此被告白某的抗辩理由不能成立,本院不予采信。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。根据合同约定,被告白某逾期支付首付款78万元的行为已经构成违约,且逾期超过15天,故应该按照总房价款10%的标准向原告李某某支付违约金,经核算违约金数额为23.2万元,但综合被告白某的违约程度及原告李某某的损失状况本院认定该违约金数额过高,酌情调整为7万元。合同履行过程中,被告白某向原告李某某交纳了定金5万元,本着节省当事人诉累、一次性解决纠纷的原则,本院对该定金一并处理,在本案中抵扣被告白某应支付给原告李某某的违约金。
四、裁判结果 综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定,判决如下:
一、原告李某某与被告白某、第三人北京XX房地产经纪有限公司于二〇一六年三月十二日签订的存量房屋买卖合同于二〇一六年十二月二十二日解除。
二、被告白某于本判决生效后十日内给付原告李某某违约金二万元。
三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千六百八十元,由被告白某负担(于本判决生效后七日内交纳);保全费一千五百二十元,由被告白某负担(于本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。
五、冠亚体育总结 本案中,法院以双方的买卖合同为依据,支持了原告的部分诉讼请求,追究了被告的违约责任,维护了法律的正义。

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