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房产冠亚体育靳双权:城镇居民禁止在农村购置宅基地

发布日期:2019-03-26    作者:
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和冠亚体育联系,冠亚体育将予以撤销。)
一、原告诉称
原告董先生起诉称:我和被告是表兄弟关系,均居住于甲市乙区A镇V村。双方于2009年4月13日签订《房屋买卖协议书》,约定被告将其名下位于甲市乙区一座建筑面积224.1平方米房屋以60万元转让给我。该建筑物范围内的土地使用权一并转移给我。当日我以现金方式支付房款,被告即将房屋交付我使用至今,并将房产权证原件交给我。后双方未办理产权过户手续。2015年,被告以之前转让款偏低要求我另行支付100万元。但被告收款至今仍未依约配合办理过户手续。所以请求法院判令:请求判决确认我与被告签订的《房地产买卖协议书》合法有效;被告应履行配合我办理房产过户手续的附随义务。
二、被告辩称
被告谭先生答辩称:我将房屋转卖给原告是为了在老宅旁加盖房屋,双方所签定的合同真实有效。转让款经加价后共计160万元,原告至今只支付了140万元,尚欠20万元。若原告能及时偿还欠款,我人愿意履行协议配合其办理房产过户手续。
三、法院查明
原、被告的户籍地址均在甲市乙区。原告为非农业户口,被告为农业户口。位于该村一座混合结构三层楼房一座(建筑面积224.1平方米)系被告于1993年7月批受自建产业,该房于1997年6月10日取得《房屋所有权证》,于1998年10月取得《集体土地建设用地使用证》。2009年4月13日,被告将该房以60万元转让给原告,双方未签订书面合同,由被告的胞兄谭某甲出具收到原告60万元转让款的收据。同日,被告将房屋、房屋所有权证及建设用地许可证交付原告。2015年4月28日,双方签订了《房地产买卖协议书》,对上述卖房、收款及交房等事实予以确认,并约定转让款变更为160万元,所增加的100万元中60万元被告已收到原告的银行转帐、20万元原告于订约之日付清后被告应配合原告办理产权过户手续、余款20万元于过户后两个工作内付清。后原告按约支付被告20万元,被告未按约办理过户手续,原告于2015年8月7日诉至法院。
另查:原告的父亲系农业户口民、母亲系非农业户口。原告随母落户,后因母亲退休于1995年8月回迁回甲市乙区,仍为非农业户口,其有工作单位。原告主张其为该村集体经济组织成员的证据为2015年10月8日该村村委会出具的关于其父亲名下领取的该户四人月粮补贴中包括董先生的证明。
四、法院判决
驳回原告董先生的诉讼请求。
五、冠亚体育点评
房地产纠纷冠亚体育靳双权认为:根据我国目前现行“房地一体”、“地随房走”、“房随地走”的房地产制度,农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利,与特定的集体经济组织成员身份相联系,具有福利性与保障性功能,因此,本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋,均违反了农村宅基地使用权基本属性。我国《土地管理法》、《物权法》、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条“农村的住宅不得向城市居民出售。”及国务院2004年12月发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》“加强农村宅基地管理、禁止城镇居民在农村购置宅基地。”等法律政策中关于农村房屋买卖的相关规定,明确限制、禁止城镇居民在农村购买宅基地或住宅。本案讼争屋系农村房屋,而原告作为买方系城镇居民,其主张系甲市乙区A镇V村集体经济组织成员仅提供该村村委会的证明,不足为证,亦与其城镇户籍相矛盾,故其与被告签订的房屋买卖合同,违反城市与农村二元土地管理制度,应为无效合同。诉讼中,经法院释明,原告表示即使讼争合同无效,也不变更诉讼请求。故原告要求确认合同有效及被告应履行配合原告办理房产过户手续的附随义务的诉讼请求,应予驳回。
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