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怎么确定房屋的所有权归属问题?

发布日期:2019-03-26    作者:
  北京房地产专业冠亚体育靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以冠亚体育联系,冠亚体育将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  张某诉称:五被告与原告系姐妹关系,父亲为张某甲,母亲为赵某,原告与母亲都是某地的员工。父亲于1992年病故,母亲于1993年因病瘫痪在床,五被告无人愿意照顾母亲,五被告与原告协商由原告涉诉房屋居住并照顾母亲,由原告承租上述公房,房屋归属原告,原告与母亲共同生活。1999年原告单位出台公房出售政策,员工可以出资购买自己承租的公房,经单位批准,同意原告购买上述房产。后经计算,用原告母亲的名义购买更省钱,遂向原告工作单位某地申请变更承租人,以原告母亲的名义购买房产,经某地领导开会批准原告将诉争房屋变更为母亲赵某承租。2002年4月7日,原告以母亲的名义与单位签订购房协议,并由原告支付全部购房款,房产登记在母亲名下,母亲于2003年10月21日因病去世,原告在上述房产一直居住至今,原告认为诉争房屋为原告与母亲共同承租,作为共同居住人,原告出资购买,并用母亲工龄折算部分房款,因此诉争房屋应由原告与母亲赵某按份共有,按照原告夫妇购房需要51373.46元,以原告父母名义购买只需支付购房款41284.41元,因为使用了父母的工龄,所以原告少支出了10089.05元,差额10089.05元。用购房款差额除以原告夫妇购房价所得出的比例是19.64%,原告应享有80%的份额。且原告以母亲名义购买诉争房屋之后,原告就丧失购买单位公房的资格。现原告诉至法院,请求判令:1、确认原告对涉诉房屋80%的所有权;2、本案诉讼费由被告承担。
  2、被告辩称
  张某乙、张某丙、张某丁、张某戊、张某己辩称:申请法院裁定驳回原告的起诉,理由为一事不再理。2012年判决书,已经做出处理,故不应再受理。二审判决在示明上有解释,对方要求100%的份额不予支持。法院已经明确驳回原告的起诉,不通过继承,通过出资取得所有权,已经被法院驳回。不存在60%或者80%就支持的情况,如果存在,法院就应判决其享有80%的份额,而不是驳回。二审法院的解释是驳回原告的诉讼请求,而不是主张份额多了才驳回。二审法院所说另行解决,不是另外再打一个确权,而是另外再打继承案件。实体上应依法驳回原告的诉讼请求。原告没有证据证明出资购买房屋,提交的出资款写明是代,是代替母亲交的,钱是代替母亲交的,原告也承认是代替母亲交的。该房屋是母亲购买,而不是原告和母亲一同购买的。原告没有购房资格,在房改前属于公房,现承租人才享有房改的权利,原告没有权利购买房屋。原告应该提交证据证明其主张借用其母名义购买房屋。原告应该证明其不借名买房也有购房资格,原告没有购买资格,没有省钱之说。原告需举证证明原告在没有购房资格的情况,存在借用母亲的名义出资购买房屋的协议。根据北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第15条,仅有出资没有借名之协议,也不能取得房屋。北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第16条规定,即便有借名买房的协议,因为是房改房,借名买房是无效的。根据婚姻法司法解释三相关条款,即便有出资也应当是债务关系,更何况原告没有证据证明出资。根据原告的陈述,即使出钱买房了,也是借贷关系,不是出钱给母亲买房尽孝。遗产继承的案件之所以发回,不是遗产不明确,而是因为本案在审理中,应该在遗产纠纷之前审理。二审应该中止审理,而不是发回。
  二、法院查明
  原、被告系姐妹关系。原、被告之父为张某甲、之母为赵某。原告与其父母均系某地职工。1990年12月21日,某地将涉诉房屋分配给原、被告之父张某甲承租。1992年5月3日张某甲死亡。审理中原、被告双方认可张某甲去世后,继承人未对张某甲遗产进行继承和分割。1992年12月1日,上述房屋变更由赵某承租。1997年3月19日原告向某地房管科提交申请,要求将诉争房屋变更为原告承租,申请书写明:“……我母亲现居住出租房,承租人为我母亲赵某,由于每月交纳房租要到房管科很不方便,如领导同意可否将承租人赵某改为我—张某,这样就可以从我工资中扣除房租,省去很多不方便。现我母亲已同意,望领导批准。如出现家庭纠纷,自行解决。”该申请加盖了赵某名章并有按捺。1998年6月8日,原告向某地申请购买上述房屋。该申请书职工所在单位处加盖有某地人事处公章,但房管部门处未加盖公章。1999年7月,故宫职工住房情况表,显示原告住房有两处,一处为某房屋,另一处为诉争房屋,该表是否购房处写明“已交押金99年”。现仍由原告承租,原告向某地交纳房租。2000年6月原告再次向某地申请变更承租人,申请书写明:“……在1999年度申请购买公有住房时,由于对优惠购房政策了解不深,致使购房申请表中购房申请人为我本人,现经多方了解有关优惠购买公房的政策,为使我家最大限度享受优惠购房政策,现特申请将涉诉房屋的承租人更为我母亲赵某。已为今后申请购买公房时做好准备。”2000年9月7日某地房改领导小组召开了第一次全体会议,会议决定同意更改承租人:“……(7)、原承租人张某变更为承租人赵某。”2002年4月7日,赵某与某地签订购房协议,由赵某购买诉争房屋,合同总价款41261.35元,其中购房款39696.15元,公共维修基金1565.20元。赵某购买诉争房屋时享受了其本人与张某甲的工龄折扣优惠,现房屋登记在赵某名下,由原告占有、使用,产权证上注明“成本价出售住宅”。赵某于2003年10月21日死亡。
  庭审中,原告出具某地房管科于2001年11月12日出具的证明复印件、2000年有线电视报装收据、电话费缴费单据等证据,证明原告一直在照顾赵某,与赵某一同在涉案房屋中居住。被告对证明复印件的真实性不认可,认可线电视报装收据、电话费缴费单据的真实性,认可原告当时与赵某一起生活,但认为与本案房屋产权无关。原告另出具录音书面资料、购房押金收据、购房款收据及维修基金和登记费的收据,意欲证明其出资购买了上述房屋,被告对此证明目的不予认可。录音资料表明原告及其丈夫邓旭生与被告张某丙、张某丁、张某己曾就房屋归属进行过协商,张某丙在谈话时对原告方说过“冠亚体育承认你花钱买这房子”。被告当庭表示认可录音真实性,但提出是协商时作出的意思表示,是为达到协议解决问题目的,不能作为定案依据,被告在录音中观点是诉争房屋是遗产,同时张某丁在录音中明确对原告方说“你当初买房子冠亚体育不知道”。2002年6月7日某地出具收据两张,一张写明收到赵某购房款39696.15元;另一张写明收到赵某维修基金1565.20元、登记费18.06元、印花税5.00元,该张收据交款人写明“张某代”。
  另查,原告曾就本案诉争房屋产权归属诉至,要求确认对本案诉争房屋享有所有权,于2012年5月15日作出判决书,判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服,上诉至北京市第一中级人民法院,该院于2012年8月20日出判决书,判决驳回上诉,维持原判。该判决认为部分写明“考虑到诉争房屋涉及到赵某的工龄折算问题,张某主张享有诉争房屋完全所有权的诉讼请求不能成立,不予支持”。现原告另行诉至,要求确认对诉争房屋享有80%的所有权。
  上述事实,有当事人陈述,公有住宅租赁合同、承租人变更申请、购房申请、公房购买合同、收据、房产证、出售公有住房房价计算表、有线电视报装收据、电话费缴费单据、故宫职工住房情况表、判决书等证据材料在案佐证。
  三、法院判决
  驳回原告张某的诉讼请求。
  四、冠亚体育点评
  房产冠亚体育靳双权认为:
  我国物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。根据审理查明的事实,本案涉诉房屋登记在原、被告之母赵某名下。原告虽称,其与赵某共同生活并在购房时以赵某的名义与单位签订了购房协议,由其出资购买了诉争房屋,但原告未向提供充分证据证明原告与其母赵某之间存在借名买房及原告实际享有房屋权益的约定。诉争房屋系产权单位分配给原、被告双方之父张某甲承租的单位福利性质房屋,张某甲死亡后由双方之母赵某承租,虽1997变更为原告承租,但原告在申请时是以赵某每月交纳房租要到房管科很不方便,将承租人赵某改为原告可以省去很多不方便为由申请将诉争房屋变更由原告承租。赵某购买诉争房屋时享受了其本人与张某甲的工龄折扣优惠,现房屋登记在赵某名下,由原告占有、使用,产权证上注明“成本价出售住宅”。且购房时是由赵某承租,以赵某的名义购买,折算了赵某与张某甲的工龄。同时,诉争房屋系以成本价购买的房改房,带有福利补助和政策优惠性,是单位根据职工职级、工龄等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠和福利。因此,诉争房屋从来源上看是单位福利分房;从购买情况看是以赵某名义按房改政策购买,带有特定的福利补助和政策优惠性;从法律规定上看根据不动产登记具有的公信力,诉争房屋现登记在赵某名下,应当产生物权设立的法律效果。现原告未提供其他有效证据证明该房屋产权与原告有关,故原告要求确认诉争房屋80%的产权归其所有,缺乏事实和法律依据,不予支持。
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