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房屋买卖合同解除纠纷案

发布日期:2019-03-01    作者:

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和冠亚体育联系,冠亚体育将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告张某起诉称:2015年9月6日,我和被告通过甲市L房地产公司签订了《甲市存量房屋买卖合同》及补充协议,约定被告购买我名下位于甲市乙区XX路802号的房屋,签订协议时被告支付我定金10万元,首付款590万元约定在半年后即2016年2月25日前支付给我,剩余350万元通过抵押贷款方式支付。另外,合同约定双方于2016年1月30日前共同前往办理面签及银行抵押贷款申请手续。由于被告提出因结婚需要提前入住,故我在签订合同一个多月后就将上述房屋交付给了被告。但合同签订后,我才意识到遭遇了被告及L公司的恶意隐瞒和欺诈:因为合同部分重要条款存在违反《合同法》的公平原则及利用签订阴阳合同的方式偷逃税款等情况;被告隐瞒没有购房资质的事实及定金不高于成交总价格20%的原则,使我被动接受1%的定金数额;篡改《甲市存量房屋买卖合同》示范文本中的关键内容,签订意在偷逃税款的阴阳合同条款;被告恶意炒房,故意拖延交易时间,致使合同一直无法履行,导致被告在合同约定时间内未能完成房屋交易手续而违约;继续交易存在重大风险,执行阴阳合同涉嫌偷税犯罪,被告在没有房屋核验、房屋评估、网签等手续、我没有到场之前就与中国T银行签订了房屋抵押贷款,其行为涉嫌骗贷,具有极大的危害性,同时也侵犯了我的物权和知情权。所以请求法院判令:1、解除我和被告签订的《甲市存量房屋买卖合同》及补充协议;2、被告将该房屋及花园恢复原状,结清全部费用,并将房屋、相关附属设施及《物业查验交接单》上的所有水卡、电卡、燃气卡一并返还给我;3、被告自行承担因签署及履行《甲市存量房屋买卖合同》及补充协议所发生的全部费用,包括但不限于居间代理费、保障服务费等;4、诉讼费用由被告承担。
  二、被告辩称
  被告赵女士答辩称:不同意原告的诉讼请求,我方依约履行涉案合同,不存在任何违约行为,双方应当继续履行相关合同及文件;涉案合同、文件等系双方自愿签订,且我方在涉案房屋过户前也已经具备了购房资格;定金条款也是双方自愿签订,且定金的交付并非必须,如果双方出于完全信任,也可以不交纳定金而直接交付房屋,并在房屋过户时一并支付全部购房款;所谓阴阳合同的问题,合同写明房屋价款700万元,装修250万元,这与总价款并不冲突,且在建委办理过户时也是可以通过并进行交易的数额,没有低于政府的地区指导价,即使应当按照950万元的房屋价格交纳税费,也是由我方交纳,不存在原告的损失问题;关于购房资质问题,我方只须在法庭辩论终结前取得购房资格即可认定房屋买卖合同有效,而我方在原告起诉前就已经具备了购房资格;原告主张的其他问题,并无事实及法律依据,我方均不予认可。2015年9月6日,我方和原告方双方在中介公司居间下就涉案房屋买卖事宜进行了协商约定,并签订了定金合同、房屋买卖合同及补充协议、其他相关文件,在合同中对于房屋的相关属性、价格、交付时间等内容进行了约定,所有文件都是在双方公平自愿的情况下签订的,不违反法律法规的强制性规定,应为有效合同,我方依约向原告支付了定金,在合同履行过程中,我方并无任何违约行为,按时将购买房屋所需文件材料提交给了中介公司,并通过了相关审核,至于原告所称价格问题,是双方协商的结果,并不低于市场指导价,也不违反相关法律规定,所有税收都是由我方缴纳,原告并无任何损失,更不影响合同效力;在双方约定的面签时间之前,我方已经取得了购房资格,原告的诉讼请求并不成立,我方不同意,请求法院予以驳回。
  三、法院查明
  法院经审理查明:2015年9月6日,原告张某(出卖人)与被告赵女士(买受人)在甲市L房地产公司居间服务下,签订了《甲市存量房屋买卖合同》(经纪成交版),约定被告赵女士购买原告张某名下位于甲市乙区XX路802号房屋(以下简称涉案房屋),该合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定:“(一)经出卖人和买受人协商一致,该房屋成交价格为700万元整。(二)经出卖人与买受人协商一致,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为250万元整,上述价款买受人一并另行支付给出卖人。(三)买受人采取下列方式付款,具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金10万元整(不高于成交总价格的20%),定金支付方式为直接支付给出卖人。2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转,买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。……(四)关于贷款的约定,买受人向银行申办抵押贷款,并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人;买受人拟贷款金额为350万元整。”第六条房屋的交付约定:“(一)出卖人应当按照下列第3项约定将该房屋交付给买受人。3、按照本项约定时间或约定条件:2015年10月30日之前将该房屋交付给买受人。”同日,原告张某(甲方)与被告赵女士(乙方)、甲市L房地产经纪有限公司(丙方)签订了《补充协议》,其中第一条成交价格约定:“甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币950万元整,此价格为甲方净得价,不含税。”第二条关于房屋交易具体事宜的约定:“1、定金:乙方于2015年9月6日向甲方支付定金人民币十万元整,乙方支付首付款时,该定金则视为首付款的一部分。……6、物业交割:甲乙双方应当在2015年10月13日自行办理物业交割手续,丙方陪同……”第四条违约责任:“3、乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。”第五条其他:“其他约定:1、乙方承诺在甲市有购房资格……”上述合同及补充协议签订当日,被告赵女士依约向原告张某支付了定金10万元。2015年11月6日,原告张某与被告赵女士办理了物业交割手续,原告张某向被告赵女士交付了涉案房屋。随后,原被告双方因购房资格、阴阳合同、定金数额等问题发生争议,未继续履行上述合同及补充协议。
  四、法院判决
  驳回原告张某的诉讼请求。
  五、冠亚体育点评
原告张某与被告赵女士签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,系有效协议。关于原告张某是否有权解除《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的问题,首先,交易主体签订阴阳合同规避相关税收管理规范,显属不当,然而,该行为固然可能遭受行政处罚等惩戒后果,但并不影响合同的整体效力,亦不损害原告张某的合法权益,原告张某也不能以此为由要求解除合同;第二,被告赵女士在合同约定的过户期限届至前即取得了在甲市购房资质,因此,其在签订合同时是否具备在甲市购房资质均不影响合同的继续履行以及合同目的的实现,故原告张某无权以此为由要求解除合同;第三,定金数额系原被告双方协商确定,且不违反法律、行政法规的强制性规定,亦非签订及履行合同所必需,故原告张某以此为由要求解除合同于法无据;第四,政府相关部门拟定的合同示范文本意在为民事主体签订相关合同提供参考,并不具备强制效力,交易主体可以在不违背法律、行政法规的强制性规定的前提下自行协商确定合同条款的具体内容,因此,涉案合同不同于《甲市存量房屋买卖合同》的示范文本并不构成原告张某解除合同的合法依据;另外,原告张某也未举证证明被告赵女士存在《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中列明的其他可以解除合同的违约行为或者法律法规规定的根本违约等行为,因此,原告张某也无权因此而要求解除合同。因此,原告张某无权解除合同,故其要求解除《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并要求被告将该房屋及花园恢复原状,结清全部费用,并将涉案房屋、相关附属设施及《物业查验交接单》上的所有水卡、电卡、燃气卡一并返还给原告,以及要求被告自行承担因签署及履行《甲市存量房屋买卖合同》及补充协议所发生的全部费用,包括但不限于居间代理费、保障服务费等的诉讼请求,并无事实及法律依据,不予支持。

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