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房屋买卖合同形式上虽有瑕疵,但不影响合同的效力

发布日期:2019-03-01    作者:

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和冠亚体育联系,冠亚体育将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告尹女士起诉称:2013年8月6日,我和被告及甲市T物业公司签订《房地产买卖居间协议》,同时,我和被告签订了《房屋买卖合同》,约定:我位于甲市乙区XX路2503号房屋(以下简称诉争房屋)及产权车位出售给被告,转让价款(净到手价)为人民币474万元,于2013年8月28日前支付1,60万元,于2013年10月20日前支付77万元,于2013年11月20日前支付70万元,于2013年12月28日前支付1,60万元,我不需支付佣金,交易税费全部由被告承担。合同约定被告未按合同约定期限付款的,应当按逾期付款额的日万分之五支付逾期违约金,逾期超过20日仍未支付的,我有权单方解除本合同,且违约方需按总房价款的20%支付违约金。被告在于2013年12月24日前分四次支付我房款共计302万元,之后的贷款被告没有支付。被告没有按时支付房款,属于违约,故要我求解除双方签订的买卖合同,按合同约定,被告需支付我总房价款20%的违约金,现我按75%主张。另,2013年11月2日,我和被告签订了两份《甲市房地产买卖合同》,在被告及房产中介的要求下,被告为了达到少缴税的不法目的,确认诉争房屋房价款为3,74万元,实际净到手价为4,74万元,此合同非双方完全的真实意思表示,为“阴阳合同”,部分条款无效,诉争房屋没有装修过,所以装修协议约定90万元系虚构,故我于2013年11月16日向被告及中介各发出一份通知,声明被告与中介诱签的“阴阳合同”将房价锐减为3,74万元以逃税为目的之违法、违规行为及可能对我自己存在不利的重大法律风险,通知解除该“阴阳合同”,要求按真实价格重新签订网上备案合同,但被告不予理睬。后我于2013年11月26日再次发出通知,重申上述要求,被告不予理睬。所以请求法院依法判令:1、解除我和被告于2013年8月6日签订的《房屋买卖合同》;2、解除我和被告于2013年11月2日签订的两份《甲市房地产买卖合同》;3、两被告支付违约金711,000元。
  二、被告辩称
  被告林先生、卢女士答辩并反诉称:我方没有违约行为,不同意原告的诉讼请求,应继续履行双方签订的房屋买卖合同,原告应协助我方办理诉争房屋交易过户手续,并将该房实际交付给我方,我方在办理过户当日向原告支付房款60万元,于交房之日支付尾款5万元,另107万元房款原告之前同意我方以贷款形式支付,但由于我方与XX银行签订的贷款合同时间过长,银行称如要放款,需原告补办相关手续,如原告拒绝,银行无法承诺放款,则我方参照贷款合同分期向原告支付该笔房款。因原告违约,未按合同约定于2013年12月29日前办理诉争房屋过户手续,故应按合同约定按已付房款的日万分之五即每日1,510元支付自2013年12月30日至实际过户之日止的延迟履行违约金。所以请求法院判令:1、继续履行反诉原告、反诉被告于2013年11月2日签订的两份甲市房地产买卖合同;2、要求反诉被告支付延迟履行违约金,按每日1,510计算,自2013年12月30日起至实际办理过户之日止。
  三、法院查明
  法院经审理查明:2013年8月6日,原告作为出卖方(甲方)、被告林先生作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》,约定乙方购买甲方所有的甲市XX路2503号房屋以及车位,总房价款为474万元(包含车位转让款10万元);首期房价款:乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日,通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)237万元,包含尾款5万元。第二期房价款为107万元。其他房价款乙方应于2013年12月28日前支付甲方房价款130万元。交房及尾款为甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3天内,对该房地产进行验看、清点,确认无误后,由甲方交付给乙方,并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款5万元。交易过户为甲、乙双方应于2013年12月28日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。税费承担为根据法律、法规、规章等规定的交易税费承担为全部由乙方承担。违约责任为乙方未按本合同约定期限付款,应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金,逾期超过二十日仍未支付的,甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移),应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金,逾期超过二十日仍未履行交付义务的,乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约主张解除本合同的,均须书面通知对方,且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。协议补充约定为:甲乙双方协商约定乙方于8月10日前支付甲方定金5万元,8月28日前支付1,60万元,10月20日前支付77万元,11月20日前支付70万元,12月28日前支付60万元。8月28日支付的1,60万元已包含尾款5万元。合同签订当日,被告向原告支付50000元。2013年8月9日,被告通过银行转账向原告支付房款50万元。2013年8月30日,被告通过银行转账向原告支付房款1,00万元。2013年10月31日,被告通过银行转账向原告支付房款77万元。
  2013年11月2日,原告作为卖售人(甲方)、两被告作为买受人(乙方)签订《甲市房地产买卖合同》,约定乙方购买甲方所有的甲市乙区XX路2503号房屋(建筑面积为137.65平方米),转让价款为374万元。合同第四条约定甲方于2014年2月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定,双方确认,在2013年12月29日前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另约定,乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付二十日的违约金外,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付二十日的违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。当天,原告作为卖售人(甲方)、两被告作为买受人(乙方)又签订《甲市房地产买卖合同》,约定乙方购买甲方所有的甲市乙区XX路(部位:地下1层车位(人防)443),建筑面积为36.45平方米,转让价款为10万元。双方确认,在2013年12月28日前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方应于过户前支付甲方车位转让费10万元。
  当日,原、被告另签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》,
  2013年11月15日,原、被告签署《情况说明》。
  2013年11月16日,原告向被告发出《通知》,称本次签订的合同与8月6日的约定多有冲突,而且价格明显不对,与上次约定差异巨大,还签阴阳合同以逃税,本人将承担重大法律风险,交易过程中还发现实际计税方式与之前签订合同时的描述差异巨大,总之本次合同约定已经违反了国家的相关法律、法规精神,也严重损害了本人合法权利,依法合同应无效。本人已多次要求解除无效的合同。现重申:原8月6日合同有效并应当履行,但由于不公平给卖方造成的损失应由受益方承担或返还,同时应立即撤销于2013年11月2日签订的合同及附件,立即返还已经出具但并未收到款项30万元的收据一张。买方应重新依法订立网签的合同。2013年11月18日、同年11月26日,被告先后向原告发出告知,要求原告尽快办理注销诉争房屋的抵押,后被告会支付房款70万元。
  2013年12月11日,原告结清诉争房屋原有的银行贷款。当日,原告再次向被告发出通知称被告拖延付款,且有其中一期70万元的款项拖延已超过20天,现通知原告自今日始解除与被告签订的系列合同。2013年12月14日,被告向原告发出《告知函》,告知双方签订的系列合同均为合法有效,应继续履行,原告无正当理由提出的解除合同行为为无效法律行为,原告未办理房屋贷款的行为属严重违约,应承担相应的违约责任。
  2013年12月17日,被告林先生与案外人中国XX银行、甲市住房置业担保有限公司签订《个人住房组合抵押借款合同》,约定被告林先生为购买甲市乙区XX路2503号房屋借个人住房公积金贷款40万元,借个人住房商业性贷款67万元。2013年12月24日,被告通过银行转账向原告支付房款70万元。至此,被告合计向原告支付购房款3,02万元。
  2013年12月27日,原告向被告发出通知函,称通知被告就解除合同后应返还余款办理手续;如仍欲购房应重新商议,另立合同。2014年1月1日,被告再次向原告发出《告知函》,告知原告单方解除合同无法律效力,原告方违约。被告已于2013年12月24日按约将70万元房款通过转账方式支付给原告等。除2013年11月18日的这份函件外,其余上述被告发出的三份告知函原告均收到。被告称收到原告发出的上述四份函件。
  四、法院判决
  1、原告(反诉被告)尹女士与被告(反诉原告)林先生于2013年8月6日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除;
  2、原告(反诉被告)尹女士与被告(反诉原告)林先生、卢女士于2013年11月2日就甲市乙区XX路2503号房屋签订的两份《甲市房地产买卖合同》于本判决生效之日解除;
  3、原告(反诉被告)尹女士应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)林先生、卢女士房款人民币302万元;
  4、原告(反诉被告)尹女士应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)林先生、卢女士违约金人民币10万元;
  5、原告(反诉被告)尹女士应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)林先生、卢女士税款人民币119693.18元;
  6、原告(反诉被告)尹女士的其余请求,不予支持;
  7、驳回被告(反诉原告)林先生、卢女士要求原告(反诉被告)尹女士继续履行2013年11月2日签订的两份甲市房地产买卖合同及按日1510元支付自2013年12月30日起至实际办理过户之日的延迟履行违约金的反诉请求。
  五、冠亚体育点评
  原、被告就诉争房屋及产权车位的买卖于2013年8月6日签订的《房屋买卖合同》及于2013年11月2日签订的两份《甲市房地产买卖合同》均合法、有效,双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告认为被告未按约支付房款,特别是未按约于2013年11月20日前支付70万元房款,已构成违约,原告有权单方解除上述买卖合同。对此,靳冠亚体育认为,之前的几笔房款,被告虽有迟延数日支付的情况,但原告以实际行动即于2013年11月2日签订了甲市房地产买卖合同表明其放弃追索被告的违约责任。而原告于2013年11月16日及之后数次向被告发函称应立即撤销、解除双方签订的房屋买卖合同,重新订立网签的合同等,故被告有理由中止履行买卖合同,被告无违约行为。原告称在被告及中介公司要求下,签订了阴阳价款的房地产买卖合同,故合同部分条款无效。因原、被告均认可原告出售诉争房屋可得房款总计为4,74万元,所有税收由被告承担,故原、被告于2013年11月2日签订的甲市房地产买卖合同形式上虽有瑕疵,但不影响合同的效力,故对于原告的上述意见,难以采信。
  现原告拒绝出售诉争房屋,要求解除上述买卖合同,属于违约,应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金的请求,缺乏事实与法律的依据,难以支持。基于被告目前无法承诺贷款银行能按约向原告发放贷款107万元,且原告现无能力将该笔款项交至法院代管账户,故上述买卖合同实际无法继续履行,以解除为宜。原、被告签订的数份买卖合同于本判决生效之日解除。
  合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同解除后,原告应将被告已支付的房款302万元返还给被告,同时原、被告应共同前往税务部门办理相关退税手续。现被告要求原告返还其已支付的房款302万元及替原告支付的税款119693.18元的请求,原告表示同意,可予准许。对于被告提出要求原告按合同约定支付房价款20%的违约金即948000元的请求,审理中,原告认为该约定过高,要求法院调整。故以被告实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则酌情确定原告应支付的违约金。
  对于被告提出反诉,要求原告按每日1510元支付自2013年12月30日起至实际办理过户之日止的延迟履行违约金的反诉请求,基于该请求系合同约定的原告继续履行买卖合同应承担的违约责任,如上所述,现双方签订的房地产买卖合同无法继续履行,故被告的该项反诉请求,难以支持。

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